不動産投資に失敗した話・・・

このような問いかけを受けた経験はありますか？

私は29歳の時にこのアンケートをきっかけに不動産を購入し、結果的に失敗してしまった経験があります。不動産を購入すること自体を否定する訳ではありませんが、「投資目的で～」「老後の資金の為に～」などの謳い文句から比較的小規模のマンションを買うことは現在否定的立場です。

不動産を購入する際は、正しい知識を持って不動産というものが現在から未来へどのような形で自身に影響するかを理解する必要があります。勢いで購入し失敗した私のようになってしまう人が少しでも減ればという想いで今回ブログの記事にしようと考え発信しています。

現在、不動産購入を悩まれている方や営業を受けている方は是非最後まで読んでください。

※注意※

今回は小規模マンション（一般的に言われているワンルームマンション）を投資目的で購入するケースを指していますので、家族で居住用住宅を考えている方は参考にならない部分もあるかもしれません。その点を踏まえてご覧ください。

尚、常識レベルの話も当時の私は知らなかったので、「そんなん知ってるわ！」というツッコミもあろうかと思いますが、温かく見守ってください。当時の私は無知過ぎました・・・

また、現在は購入した物件を売却して新たな物件に住み替えています。独身時代に購入して、結婚出産を経て今に至るというような状況ということを念頭にご覧下さい。

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１．不動産を買った経緯

①購入時の状況と購入不動産の情報

　繰り返しになりますが、私が不動産を購入したのは２９歳の時です。まずは購入当時の自身の状況について下記します。

　次に私が購入した不動産の情報です。

　当時購入したマンションの一番ダメな点は、床面積が４０m２に満たない物件であったことです。今回は完全な投資物件として購入したのではなく、自身が居住する目的も入っていたため、様々な恩恵を受けることができない状態で、結局損が多くなってしまいました。その点踏まえながら、記事をご覧下さい。

②購入までの流れ

　事の発端は、会社の後輩と都内で飲む約束をして待ち合わせの最中でした。

　待ち合わせ時間まで少し時間もあったため、時間つぶしに協力することにしました。アンケートに答えた後、記入したメールアドレスに連絡があり、住まいやお金に関わる無料相談会がある旨を受けました。なぜかその時参加してみようという気持ちが沸いて実際に参加してみました。その無料相談会が営業の始まりとも知らずに・・・

　相談会後はなにかと営業があり、物件を購入するまで５回程度、担当の方と直接お会いして購入するまでに至りました。無料相談会から購入に至るまで営業の方から言われたことは次の通りです。

　大まかに上記のような事を言われたことが印象に残っています。今考えると美味しい話ばかりでろくに調べもせずに言われたことだけを信じた結果が今に繋がっているのだと考えます。購入したのは自己責任であるため、不動産業界の方を悪く言うつもりはありません。しかし、メリットだけではなくデメリットな部分も理解しておく必要があり、自分で聞かなければ教えてはくれません。親身になって話を聞いてくれているかもしれませんが、相手は仕事です。利益を得るためにマンションを売らなくてはなりません。その点を十分に理解したうえで話を聞くようにしましょう。

③購入を決めた理由

　私が最終的に購入しようと判断した時に考えていたこと、、、

　なんの根拠もなく購入に踏み切っています。今考えると本当に恐ろしく、無知は残酷だと感じます。当時、不動産業者の担当者からは都内で駅近マンションの値段下落率は購入後５年程度で購入金額の８０％程度（数値の記憶曖昧ですが）という説明を受け、それを真に受けていました。また、当時の試算で６年後にマンション売却相場と住宅ローン元金が同じになるとの説明を受け、「６年後に結婚してマンションを売却すれば損もないか」と考えていたと記憶しています。結果的に失敗に終わっていましたが、もしかしたら成功もあり得たことかもしれませんので、投資は自己責任という言葉そのものです。

２.買って分かったこと

①担当からの説明に対する購入後の感想

　前述した、「②購入までの流れ」で不動産業者の担当者から言われていたことについて、購入してから売却に至るまでに分かった結果・感想を後述します。

　前述した感想は、私の経験からくる個人的なものです。必ずそうなるというものではなく、感じたままを書いていますのでその点ご理解ください。　

　実際購入してみて、よかった点は新築のマンションに住めたことです。今まで生きてきた中で、古い建物やアパートにしか住んだ経験がなかったため、防音性能や保温性脳、様々な設備に関しては分譲マンションの強みであると感じました。その点は非常に良かった点です。

②税金が想像以上に掛かる

　住宅を購入すると様々な税金が掛かる事を皆さんはご存知ですか？

　そんなの当たり前だろ！というご指摘を受けるかもしれませんが、住宅を購入したことない方や税金面の知識が無い方は意外と知らないことが多いです。また、なんとなく知っているという方でもどのくらいの金額が掛かるのかなど、具体的な内容まで分からないケースが多々見受けられます。

　事前に税金を支払うタイミングや税制面で優遇される制度の情報を把握しておくことが重要です。私は全く税金知識も無く、購入後に「こんなに税金掛かるの！？」と驚き過ぎてお金に翻弄された時期がありました。お金が精神に与える影響は非常に強いため、必ず事前に調べるようにしましょう！不動産業者によってはその点詳細に説明してくれない業者も実際います。（私がそうでしたので・・・）

　　　　　　不動産取得時に掛かった税金一覧表　　　　　　　　　　　

税金種類	課税時期	概算金額（筆者の場合）	備　　　　　　考
消費税	売買契約時	約２２０万円	売買価格の８％（当時の税率）
印紙税	売買契約時	２万円	住宅購入時に収入印紙を購入して契約書へ添付する
	ローン契約時	２万円	同上
登録免許税	不動産登記時	約１３万円	土地や建物の所有権を登記する際に掛かる税金
不動産取得税	取得後１年以内	約１６万円	不動産を取得した時に掛かる税金
固定資産税 都市計画税	毎年	約１０万円/年間	不動産を所有している人に掛かる税金 ※毎年支払うため１回限りではありません

　このように税金を一覧表にまとめてみると不動産を取得するだけでこれだけの税金を納めてきたのかと改めて後悔の念が押し寄せます。冒頭でも記述していますが、今回私が購入した物件は床面積５０ｍ２未満の物件であり、軽減措置を受けることが出来ませんでした。ワンルームマンションや１LDKクラスのコンパクトマンションでは、軽減措置を受けることが出来ない可能生が高いため、購入の際は必ず税金の事について確認するようにしてください。

　今回は税金だけにフォーカスしましたが、税金以外に初期費用が掛かるものも多くあります。不動産を購入する際は非常に多くのお金が掛かることを念頭において、総合的に検討するようにしましょう。

③住宅ローンの仕組み

　皆さんは住宅ローンについてどの程度知っていますか？

　住宅ローンを使う機会は人生に何度もある訳ではないため、内容について十分に理解している人は非常に少ないと思います。そのため、不動産業者さんに言われたまま、、、銀行の担当者に言われたまま、、、なんとなく契約しているケースが多いかと思います。（実際に私もそうでした。）

　細かく知っておく必要はありませんが、大まかなでも内容を理解した上で正しい選択ができるようにして頂ければと思います。

　まずは返済方法の種類です。

　元利均等返済（左図）

　⇒元金と利息の合計を足した総返済額は元金均等返済（右図）より多くなる

　元金均等返済（右図）

　⇒総返済額は少なくなるが、当初の返済額が多くなる

次に金利の種類です。

金利の種類	内容	メリット・デメリット等
固定金利	借入当初の金利を最後まで適用	利息の返済が一定のため計画が立てやすい
変動金利	市場金利の変動により、適用金利が変動	固定金利より金利水準が低い 市場金利の上昇に伴い返済金額の増加がある
固定金利選択型	一定期間後に固定か変動かを選択 当初固定金利期間は ２年、３年、５年、１０年などから選択	固定金利期間が長いほど、適用利率は高くなる

３．売却に至るまで

①結婚と出産

　購入当時、結婚はまだまだ先だと思っていた私ですが、物件購入後すぐに転機が訪れます。彼女が出来、とんとん拍子で結婚に至りました。そして、運の良いことに第一子を授かりました。私が購入した物件は１LDKだったため、３人でも暮らせない訳ではありませんが、床面積約４０ｍ２の部屋ではクローゼットも十分になく非常に手狭になってしまいました。住宅ローンの返済額はまだまだある状況でしたが、住み替えを検討せざる得ない状況になりました。この時購入から４年が経過した頃の出来事です。。。

　あくまで自分の計画性の無さが引き起こしたものですが、結婚や出産は年齢に大きく左右されるものです。自分のマンションの都合だけで結婚や出産を遅らせることが逆にリスクを産む結果になると考え、私は様々なことを前に進めることにしました。

　結婚前に住宅を買う人に確認！！

　また、今回私が売却活動に至るまで賃貸という選択肢も検討しましたが、住宅ローンの仕組みからそちらの選択肢が完全に適用できない状況であったため、売却一択となりました。選択肢が一つしかない点は非常にネックになるため、予めその点も検討すると良いです。

②売却活動

　それでは次に売却活動についてです。

　今回売却活動に費やした時間は約１年間です。仲介業者さんにお願いしてから全く問い合わせがない期間が続き本当に売れるのかと不安な毎日が続きました。また、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、非常に難航した売却活動となってしまいました。購入当時は売却のことなど一切不安に思いませんでしたが、いざその立場になると非常に難しいです。

　今回売却活動を通じて勉強になったことは次の通りです。

　新築物件は販売業者等の利益が乗っているため、その土地の相場価格や周辺物件の価格より比較的高めになっています。新築物件を購入してから短期間で売却する場合、そこまで値段が下がらずに売れると想像しがちですが、現実は違います。価格の査定などは近隣物件の価格や過去の売買履歴などから算定することが多く、業者利益分は考慮されないため大きく値が下がる傾向にあります。

　「当たり前のことだろ！」と思うかもしれませんが、当事者となった場合にそこまで頭が回るかと言われると大部分の人が難しいのではないかと思います。私はそこまで考えることが出来ていなかったため、非常にがっくりした記憶があります。

　新築物件を購入しようとしている方は十分注意するようにしてください！

　売却活動でネックになった要素の１つに間取りがあります。考えれば分かることですが、１LDKの間取りの需要は単身者の方や夫婦２人の方など、非常に少ないです。マンションを購入する割合が多いファミリー層は１LDKを探してはいないため、コンパクトマンションの売却は一般的なマンションより難しいです。

　マンションを購入しようとしている方はこのような点についても情報を仕入れることがや不動産業者に相談するなど、事前に検討してから購入することをお勧めします。

　私の売却活動では、ローン残高を気にして中々値段を下げづらい状況で行っていました。価格を下げる事に持ち出しも多くなることからその点が難しい状況でした。価格を下げずに約８ヶ月くらいはそのまま活動をしていましたが、やはり問い合わせは来ず。再度、仲介業者さんと相談して次の２つのことをやってみることに。

　①価格を１ヶ月毎に少しづつ下げる

　価格は非常に重要です。私の場合は１回目の価格下げを実行した後にすぐに問い合わせが入る用になりました。価格を下げることで以前から当物件を見ている人や価格条件で検索している人にヒットしやくなるなど、様々な効果があるようです。

　②CG技術で空室の写真を物件紹介ページに載せる

　これは仲介業者さんからの提案です。居住しながら物件を売却する際は、どうしても物件写真内に自分の物や家具などが映り込んでしまい写真をウェブ上にアップできる枚数が限られます。また、内見等に繋がる可能生も非常に低く売却活動は空室物件と比較すると非常に難しいです。そこで、家具がある状態の現状の写真を撮影してCG技術で家具などを消去し、空室状態の写真を再現するという方法を試しました。ウェブ上で写真が少ない物件はなかなか目を引かないという点に着目しての提案でした。

　確かに私も今まで物件のサイトを見るとき内装写真が少ないと詳細をあまり見ていませんでした。

　この提案により問い合わせが一気に増え、そこから売却活動が順調に進んだため、価格と仲介業者さんの力は重要な要素と言えます。

　不動産売却活動における仲介業者との契約方法には種類があります。契約方法によって、出来ることや出来ないことなどがあるので、その点事前に確認するようにしましょう。

契約方法比較表

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他業業者への依頼	○	×	×
自己発見取引 自分で買主を探す	○	○	×
有効期間	定め無し	３ヶ月	６ヶ月
指定流通機構 への登録義務	無し	７日以内	５日以内
売主への報告義務	無し	２週間に１回以上	１週間に１回以上

　今回私は「専任媒介契約」で売却活動を行いました。不動産売買に全く精通してない人は基本的にお任せ状態になると思いますので、契約する仲介業者さんはしっかりとした対応をしてくれるところを選びましょう。

４．購入から売却までの結果

①最終的な収支

　様々な経緯を長々と語ってきましたが、やはり一番気になるところは「実際のところどのくらい損したのよ！」というところだと思います。自分の失敗をさらけ出すのは恥ずかしいところですが、同じ想いをする人を出したくないので公開したいと思います。

　皆さんいかがでしょうか。かなりのマイナスになってしまいました。これだけの負債を抱える可能生もあるという現実を見ていただき、コンパクトマンションを独身時代に購入しようと考えている方は十分にリスクを検討してから購入するようにしてください。

　今回発表した結果については、単純なローン残高と売却金額の差額を算出したものです。実際の損益金額ではありませんのでこの金額分損している訳ではありません。

②今後について

　私はこのような経験から３級ファイナンシャル・プランニング技能士（以下FP３級）の資格得るために勉強を始めました。（５月に受験し現在結果待ち）この勉強を始めてから、自分が不動産を購入する上で如何に無知だったのかを思い知らされました。失敗を経験したことで、この資格にも出会えたことが今後のプラスになると信じ今では気持ちを切り替えて、仕事や勉強を頑張っています。

　投資はリスクがつきものです。投資で失敗したとしてもそれは自己責任の範疇であるため、同じような失敗をして欲しくないと私は考えています。失敗したとしても、自分で考えて行動すれば未来は変えられます。１度の失敗で諦めずに何度もトライしてみましょう！

　不動産投資についてはしっかりと勉強して、再度挑戦しようと画策しています。その結果についてもブログにて発信していきますので、参考にできる部分は参考にして頂けるとうれしいです。また、不動産投資以外の事も随時発信していきたいと考えていますので、是非ご覧下さい。

５．さいごに

　いかがでしたでしょうか。しっかり考えればそんな事にならなかったと思われる方もいらっしゃると思いますが、全ての人間がしっかり考えて行動できる訳ではありません。そのときの環境や感情、考え方などによって、パーフェクトな道を選ぶことは不可能です。

　今回の経験は結果的に失敗でしたが、多くの人が経験できないものを得られたとプラスに捉えています。この経験は今でも生活上で役に立つこともありますし、家を購入する方の相談に乗ったりすることもあります。お金は失ってもまた稼ぐことが出来ます！失敗を恐れてなにもしないより挑戦することで自分を成長させる機会を作りましょう！無理にお金を使ったり失ったりしても良いから挑戦しよう！ということを推奨している訳ではありませんので、その点誤解の無いようお願い致します。

　長らくご覧頂きありがとうございました。それでは次回の記事でお会いしましょう。